住所変更登記の義務化とは？期限・過料・必要な手続きを司法書士が解説
司法書士法人輝誠法務事務所
住所変更登記の義務化により、不動産を所有している方は、引っ越し後の登記簿上の住所にも注意が必要になりました。
市区町村への転入届や住民票の変更をしていても、不動産登記簿上の住所が自動で変わるわけではありません。
令和8年4月1日からは、不動産の所有者の住所や氏名・名称が変わった場合の変更登記が義務化されました。
これを、住所等変更登記の義務化といいます。
住所を変更した方、結婚や離婚などで氏名が変わった方、会社の本店や名称が変わった法人などは、登記簿上の情報も確認しておきたいところです。
この記事では、住所等変更登記の義務化の内容、期限、過料、必要になりやすい場面、スマート変更登記について解説します。
住所変更登記の義務化とは
住所変更登記とは、不動産の登記簿に記録されている所有者の住所を、現在の住所に変更する登記です。
たとえば、自宅や収益物件、土地などを所有している方が引っ越しをし住所変更登記をしていない場合、不動産登記簿には以前の住所が残ったままになっています。
今までは引っ越しなどで住所が変わった場合でも、住所変更登記を行う方はそれほど多くなく、不動産を売却するときや住宅ローンを完済して抵当権を抹消するときなど、必要に迫られてから住所変更登記手続きをするケースが多くありました。
しかし、令和8年4月1日からは、不動産の所有者の住所や氏名・名称に変更があった場合、一定期間内に変更登記を申請することが義務になりました。
正確には、住所だけでなく、氏名や名称の変更も含むため、「住所等変更登記」と呼ばれます。
住所等変更登記の義務化については、法務省の特設ページでも案内されています。
住所等変更登記が必要になる主なケース
住所等変更登記が必要になるのは、主に次のようなケースです。
| 変更内容 | 具体例 |
|---|---|
| 住所の変更 | 引っ越しにより住所が変わった場合 |
| 氏名の変更 | 結婚、離婚、養子縁組などにより氏名が変わった場合 |
| 法人の本店変更 | 会社や法人の本店所在地が変わった場合 |
| 法人の名称変更 | 会社名や法人名が変わった場合 |
特に多いのは、引っ越しによる住所変更です。
不動産を購入したときの住所のまま、登記簿上の住所を長年変更していない方もいらっしゃいます。
住民票を移していても、不動産登記簿の住所が自動で変わるわけではありません。
そのため、不動産を所有している方は、引っ越しや氏名変更の後に、登記簿の内容も確認しておく必要があります。
いつまでに住所等変更登記をする必要があるか
住所等変更登記は、住所や氏名・名称が変わった日から2年以内に申請する必要があります。
たとえば、令和8年6月1日に住所が変わった場合、原則として令和10年6月1日までに住所変更登記を申請する必要があります。
また、令和8年4月1日より前に住所や氏名・名称が変わっていた場合も、義務化の対象になります。
この場合は、令和10年3月末までに変更登記をする必要があります。
過去に引っ越しをしたまま不動産登記簿上の住所を変更していない方は、一度登記簿上の住所を確認しておくべきでしょう。
登記しないとどうなるか
正当な理由なく住所等変更登記の義務に違反した場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
過料の対象になるかどうかは、登記をしていない理由や個別の事情も踏まえて判断されますが、しっかりと期限内に対応しておくことが大事です。
住所等変更登記をしていないまま放置していると、過料の問題だけでなく、不動産を売却するとき、担保権を抹消するとき、相続手続きを進めるときなどに、手続きがスムーズに進まないことがあります。
たとえば、不動産を売却する際に、登記簿上の住所と現在の印鑑証明書の住所が一致していない場合には、前提として住所変更登記が必要になります。
住宅ローンを完済して抵当権抹消登記をする場合も、登記簿上の住所が古いままだと、住所変更登記をあわせて行うことがあります。
住所等変更登記は、過料への対応という意味だけでなく、将来の売却や各種登記手続きを円滑に進めるためにも、早めにしておきたい手続きです。
住所変更登記に必要な書類
住所変更登記で必要になる書類は、変更の内容や、住所の移転回数によって変わります。
一般的には、次のような書類が必要になります。
| 内容 | 主な書類 |
|---|---|
| 住所変更 | 住民票、戸籍の附票など |
| 氏名変更 | 戸籍謄本、住民票など |
| 法人の本店・名称変更 | 履歴事項証明書など |
| 不動産の確認 | 登記事項証明書、固定資産税納税通知書など |
引っ越しが1回だけであれば、現在の住民票で住所のつながりを確認できることがほとんどでしょう。
一方で、何度も引っ越しをしている場合や、かなり昔の住所から変更していない場合には、戸籍の附票などを使って住所のつながりを確認する必要が出てくることがあります。
登記簿上の住所から現在の住所までのつながりを証明できないと、追加書類が必要になり、手続きに時間がかかります。
スマート変更登記とは
住所等変更登記の義務化にあわせて、「スマート変更登記」という制度も始まります。
スマート変更登記とは、あらかじめ検索用情報の申出をしておくことで、法務局が住所や氏名の変更を確認し、本人の了解を得たうえで、職権で住所等変更登記をする仕組みです。
検索用情報としては、氏名、ふりがな、住所、生年月日、メールアドレスなどを申し出ることになります。
この申出をしておくことで、今後、住所や氏名が変わった場合に、法務局が変更の有無を確認し、手続きを進める流れになります。
不動産を複数持っている方や、今後も住所変更の可能性がある方にとっては、負担を軽くできる制度です。
スマート変更登記や検索用情報の申出については、法務省の案内ページでも詳しく説明されています。
スマート変更登記だけで十分とは限りません
スマート変更登記は便利な制度ですが、すべての場面でそれだけで十分とは限りません。
たとえば、不動産を売却する予定がある場合や、抵当権抹消登記などをすぐに行いたい場合には、住所等変更登記を早めに完了させる必要があります。
スマート変更登記は、法務局による確認や本人への照会を経て進む仕組みです。
法務局による確認の頻度は２年に１回となります。
そのため、急ぎの手続きがある場合は、従来どおり住所変更登記を申請する方が確実です。
住所変更登記が必要になる方・確認しておきたい方
次のような方は、住所変更登記が必要かどうかを確認しておくと安心です。
- 不動産を所有してから引っ越しをした方
- 結婚や離婚などで氏名が変わった方
- 登記簿上の住所が昔の住所のままになっている方
- 不動産を売却する予定がある方
- 住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記を予定している方
- 売買登記や贈与登記など、他の登記手続きを予定している方
- 収益物件や実家など、自宅以外の不動産を所有している方
- 会社名義の不動産があり、本店や商号を変更した法人
住所や氏名・名称に変更があった場合、住所等変更登記は、他の手続きの予定があるかどうかにかかわらず、期限内に行う必要があります。
そのうえで、不動産の売却、贈与、抵当権抹消などを行う場合には、登記簿上の住所や氏名が現在の内容と一致していることが前提になります。
登記簿上の住所や氏名が古いままだと、これらの手続きを進める前に、住所変更登記や氏名変更登記が必要になります。
つまり、住所等変更登記は、義務化への対応という意味だけでなく、将来の不動産登記手続きを円滑に進めるためにも、放置せず確認しておきたい手続きです。
まとめ｜不動産を所有している方は登記簿上の住所・氏名を確認しましょう
住所変更登記の義務化は、不動産を所有している方に広く関係する制度です。
令和8年4月1日から、不動産の所有者の住所や氏名・名称が変わった場合の住所等変更登記が義務化されました。
住所や氏名・名称が変わった日から2年以内に登記をする必要があり、正当な理由なく怠った場合には、5万円以下の過料が科される可能性があります。
また、義務化前に住所や氏名・名称が変わっていた場合も対象となります。
不動産を所有している方は、住民票の住所だけでなく、不動産登記簿上の住所や氏名も確認しておきましょう。
住所変更登記は、売買、贈与、抵当権抹消、相続登記など、他の登記手続きの前提になります。
今すぐ不動産の売却や抵当権抹消などの予定がない場合でも、住所や氏名・名称に変更があったときは、期限内に住所等変更登記を行う必要があります。
登記簿上の情報が現在の内容と合っているか、一度確認しておきましょう。
住所変更登記・不動産登記のご相談は輝誠法務事務所へ
司法書士法人輝誠法務事務所では、住所変更登記、氏名変更登記、抵当権抹消登記、売買・贈与・相続に伴う不動産登記などのご相談を承っております。
ご本人の状況や不動産の内容を確認し、必要な登記手続きや書類について分かりやすくご案内いたします。
大阪市北区西天満・北浜エリアを拠点に、近畿一円のご相談を承っております。
初回面談は無料です。対面での面談のほか、オンライン面談にも対応しております。
登記簿上の住所が現在の住所と違う方、不動産の売却や抵当権抹消を予定している方、住所変更登記の義務化に対応できているか不安な方は、まずはお気軽にご相談ください。
※本記事は掲載時点の法令・実務運用等を前提として作成しています。法令改正や判例・運用変更等により、最新の取扱いと異なる場合があります。
