所有不動産記録証明制度とは？手続きや注意点等を司法書士が解説

所有不動産記録証明制度が令和8年（2026年）2月2日から始まりました。これは、特定の方が所有する不動産を全国まとめて一覧化し、証明書として取得できる制度です。

「親が全国にどんな不動産を持っていたのか、よく分からない」——相続の場面でこうした不安を抱える方にとって、所有不動産記録証明制度は心強い仕組みになります。

これまで、亡くなった方の不動産を調べるには、市区町村ごとに名寄帳を取り寄せるなど、大変な手間がかかっていました。見落としたまま相続登記がされず、放置されてしまうケースも少なくありません。

この記事では、所有不動産記録証明制度の基本から、手続きの流れ、必要書類や手数料、利用するときの注意点まで、司法書士がわかりやすく整理していきます。

目次

1. 所有不動産記録証明制度とは
2. なぜ所有不動産記録証明制度ができたのか
3. 所有不動産記録証明制度を利用するメリット
4. 所有不動産記録証明制度の手続きの流れ（請求・検索・交付）
5. 請求できる人
6. 必要書類
7. 手数料
8. 所有不動産記録証明制度を利用するときの注意点
9. よくある質問
10. 司法書士に相談できること
11. まとめ
12. 所有不動産記録証明制度・相続登記のご相談は輝誠法務事務所へ

所有不動産記録証明制度とは

所有不動産記録証明制度とは、特定の方や法人が所有する不動産を、全国の登記情報からまとめて検索し、一覧（リスト）にした証明書を発行してもらえる制度です。発行される証明書を「所有不動産記録証明書」といいます。

実務では「全国版の名寄帳（なよせちょう）」とも呼ばれ、相続登記の準備において大きな助けになると期待されています。令和8年2月2日から、全国の法務局・地方法務局で取得できるようになりました。

なお、所有者として登記に記録がない場合には、「該当する不動産はない」という内容の証明書が発行されます。

制度の詳しい内容は、法務省「所有不動産記録証明制度について」のページでも確認できます。

なぜ所有不動産記録証明制度ができたのか

令和6年（2024年）4月1日から、相続登記が義務化されました。相続登記を進めるには、亡くなった方（被相続人）名義の不動産を正確に把握する必要があります。

ところが、これまでの登記記録は土地や建物ごとに作られているため、全国に散らばる不動産の中から「特定の人が名義人になっているもの」だけを抜き出す仕組みがありませんでした。その結果、相続人が気づかないまま登記漏れが起き、所有者不明土地が生まれる一因になっていました。

そこで、登記官が被相続人名義の不動産を一覧的にリスト化して証明書として交付することで、相続人の手続的な負担を軽くし、登記漏れを防ぐことを目的に、この制度が新設されました。

所有不動産記録証明制度を利用するメリット

所有不動産記録証明制度には、相続の場面で役立つ次のようなメリットがあります。

• 全国の不動産を一括で把握できます。市区町村ごとに調べる必要がなくなり、法務局という一つの窓口で確認できます。
• 固定資産税の課税明細に載りにくい私道や山林なども、登記されていれば一覧に含まれる可能性があります。
• 把握漏れによる相続登記の忘れを防ぎ、義務化された相続登記をスムーズに進めやすくなります。
• 対象となる不動産がない場合も、「ない」ことを公的に証明できます。

所有不動産記録証明制度の手続きの流れ（請求・検索・交付）

手続きは、大きく「請求」「検索」「交付」の3つのステップで進みます。

1. 請求

請求書に請求情報や検索条件などを記入し、全国の法務局・地方法務局（登記所）に提出します。書面でもオンラインでも請求でき、書面の場合は郵送での提出もできます。

2. 検索

登記官が、請求書に記載された検索条件をシステムに入力して検索します。氏名・名称の前方一致と住所の一致のルールに基づいて、名義人として記録されている不動産が抽出されます。

3. 交付

検索条件ごとに証明書が作成され、交付されます。受け取りは、登記所の窓口または郵送のいずれかです。オンラインでのデータ交付はできません。なお、郵送を希望する場合は、書面請求のときは返信用封筒と切手の準備が必要です（オンライン請求の場合は不要です）。

請求できる人

プライバシー保護のため、請求できる人は次の方に限られています。誰でも他人の不動産を自由に調べられるわけではありません。

• 所有権の登記名義人 本人（法人を含みます）
• 上記の相続人その他の一般承継人（法人を含みます）
• 上記の方の代理人

必要書類

請求する立場によって、必要な書類が異なります。主なものは次のとおりです。

請求する方	主な必要書類
名義人 本人	印鑑証明書（請求書に実印を押印）または本人確認書類の写し（マイナンバーカード・運転免許証など）のいずれか一方。過去の氏名・住所を検索条件とする場合は、それを証する書類（戸籍謄本・住民票の写し・戸籍の附票の写しなど）
相続人・その他の一般承継人	上記に加えて、名義人との相続関係・承継関係を証する書類（戸籍謄本・法定相続情報一覧図の写し・会社法人等番号〔法人の場合〕など）
代理人	上記に加えて、委任状（請求人〔委任者〕の実印を押印し、請求人の印鑑証明書を添付）

手数料

手数料は、1検索条件・1通あたり、請求方法によって次のように異なります。

請求・交付の方法	手数料（1検索条件・1通あたり）
書面請求（収入印紙で納付）	1,600円
オンライン請求・郵送交付	1,500円
オンライン請求・窓口交付	1,470円

ここでいう「1検索条件」とは、住所と氏名の組み合わせのことです。たとえば、現在の住所・氏名に加えて、旧住所・旧氏名でも検索する場合は2条件となり、手数料も2件分かかります。引っ越しや結婚で住所・氏名が変わっている場合は、条件の追加を検討しましょう。

所有不動産記録証明制度を利用するときの注意点

便利な制度ですが、万能ではありません。見落としを防ぐために、次の点に注意が必要です。

• 登記簿上の住所・氏名と検索条件が一致していないと抽出されません。旧住所や旧姓のままの不動産は、その情報を検索条件に追加する必要があります。
• 未登記の建物、表示に関する登記のみの不動産、登記記録がコンピュータ化されていない不動産は、検索結果に表示されません。
• 検索条件が一致する「同名異人」（同姓同名の別人）の不動産が一緒に抽出される場合があるため、内容の確認が必要です。
• 対象となる不動産がない場合でも証明書は発行され、手数料は返還されません。
• 確実に把握するには、戸籍にもとづいた正確な検索条件の設定と、専門家による調査をあわせて行うと安心です。

特に相続の場面では、被相続人の過去の住所や旧姓まで検索条件に含めるかどうかで、抽出される不動産の範囲が大きく変わります。「制度を使ったのに見落としてしまった」という事態を避けるためにも、戸籍をたどって正確な検索条件を設定しておくことが大切です。

よくある質問

司法書士に相談できること

所有不動産記録証明制度は、相続不動産を把握するための入り口です。実際の相続では、把握したあとに相続登記の申請まで進める必要があります。

司法書士には、次のような内容をご相談いただけます。

• 所有不動産記録証明書の取得に必要な検索条件・書類の整理
• 戸籍にもとづく正確な検索条件（旧住所・旧姓など）の確認
• 把握した不動産についての相続登記の申請
• 遺産分割や相続手続き全般のサポート

相続登記のご相談については、〔内部リンク：相続登記のご相談ページ〕もあわせてご覧ください。

まとめ

所有不動産記録証明制度は、令和8年2月2日から始まった、全国の不動産を一覧で確認できる新しい制度です。相続登記が義務化されたいま、被相続人名義の不動産を把握し、登記漏れを防ぐための心強い仕組みといえます。

一方で、登記情報と一致しない不動産や未登記建物は抽出されないなど、利用にあたって知っておきたい注意点もあります。正確な検索条件の設定と、専門家による調査をあわせて行うことで、より安心して相続の準備を進められます。

所有不動産記録証明制度・相続登記のご相談は輝誠法務事務所へ

司法書士法人輝誠法務事務所では、所有不動産記録証明制度を活用した相続不動産の調査から、相続登記の申請まで、相続のお手続きをワンストップでサポートしております。

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「どの不動産が相続の対象か分からない」「相続登記の義務化に対応したい」という段階でも構いません。まずはお気軽にご相談ください。

※本記事は掲載時点の法令・実務運用等を前提として作成しています。法令改正や判例・運用変更等により、最新の取扱いと異なる場合があります。