権利証を紛失したら？売買・贈与の手続きを司法書士が解説
司法書士法人輝誠法務事務所
権利証を紛失しても、不動産の所有権を失うことはありません。権利証・登記識別情報は再発行されませんが、法律で定められた代わりの本人確認の方法を使えば、名義変更の登記を進めることができます。この記事では、権利証を紛失したときに最初にやるべきこと、権利証なしで登記をする3つの方法、売買・贈与それぞれの手続きの進め方と注意点まで、はじめての方にもわかりやすく解説します。
目次
- 権利証・登記識別情報とは？権利証を紛失したらどうなる？
- 権利証の紛失に気づいたら、まずやるべきこと
- 権利証を紛失しても登記できる3つの方法（比較表）
- 方法① 事前通知制度
- 方法② 司法書士による本人確認情報の提供
- 方法③ 公証人による認証
- 権利証を紛失した不動産を売却（売買）する場合の手続き
- 権利証を紛失した不動産を贈与する場合の手続き
- 権利証を紛失したときの手続きで注意したい点
- 権利証・登記識別情報の紛失は司法書士へご相談ください
権利証・登記識別情報とは？権利証を紛失したらどうなる？
「権利証」は、かつて登記が完了した際に交付されていた「登記済証」の通称です。2005年（平成17年）の新しい不動産登記法の施行後、法務局ごとに順次、登記済証に代わって「登記識別情報」が通知される仕組みに切り替わりました。登記識別情報は、不動産と登記名義人ごとに定められる12桁の英数字などの符号です。
権利証・登記識別情報は、不動産を売却したり贈与したりする際に、「登記名義人本人からの申請であること」を法務局が確認するための資料として使われます。
権利証を紛失しても所有権を失うことはない
まず安心していただきたいのは、権利証を紛失しても、不動産の所有権を失うことはないという点です。誰が所有者であるかは法務局の登記記録で管理されており、権利証はあくまで本人確認のための資料にすぎません。
また、登記の申請には権利証のほかに実印や印鑑証明書なども必要になるため、権利証をなくしただけで、すぐに第三者に名義を書き換えられてしまうわけでもありません。
紛失した権利証・登記識別情報は再発行されない
権利証・登記識別情報は、紛失・盗難・焼失などを理由に再発行・再通知を受けることはできません。そのため、紛失したまま不動産の売却や贈与をする場合は、後述する代わりの本人確認の方法を使って登記を申請することになります。
なお、相続登記（相続による名義変更）では、原則として亡くなった方の権利証は必要ありません。権利証が問題になるのは、主に売買・贈与・財産分与や、不動産を担保に入れる抵当権設定などの登記です。
登記識別情報の仕組みについては、法務省のQ&Aもあわせてご覧ください。
権利証の紛失に気づいたら、まずやるべきこと
1. 本当に紛失したか、もう一度確認する
「紛失した」と思っていても、実際には見つかるケースも少なくありません。次の点を確認してみましょう。
- 不動産購入時の売買契約書や重要事項説明書などと一緒に、ファイルや封筒に保管していないか
- 「登記完了証」など、似た書類と取り違えていないか（登記完了証は権利証の代わりにはなりません）
- 自宅の金庫や、銀行の貸金庫に保管していないか
- 登記識別情報通知の場合、目隠しシールが貼られた状態の用紙を、重要書類と気づかずに保管していないか
2. 登記事項証明書で登記の内容を確認する
法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、現在も自分が所有者として登記されているか、身に覚えのない登記がされていないかを確認しておくと安心です。
3. 権利証の紛失が盗難による場合は、不正登記を防ぐ手続きを
空き巣被害などで、権利証と一緒に実印や印鑑登録カードなども盗まれた可能性がある場合は、早急に次の対応を検討します。
- 警察への被害届・遺失届の提出
- 市区町村での印鑑登録の廃止・再登録
- 不正登記防止申出：盗難などにより、不正な登記がされる差し迫った危険がある場合に利用する制度です。法務局が申出を相当と認め、申出から3か月以内に対象となる登記申請があった場合には、申出人へその旨が通知されます。
- 登記識別情報の失効の申出：登記識別情報が盗まれたり、他人に見られたりした場合に、その登記識別情報を無効にする手続きです
紛失・盗難時の対応については、法務局のホームページでも案内されています。
権利証を紛失しても登記できる3つの方法（比較表）
権利証・登記識別情報を提供できない場合、不動産登記法では事前通知による本人確認が原則となります。ただし、資格者代理人による本人確認情報や公証人の認証によって、事前通知を省略する方法もあります。実務上は、次の3つの方法から事案に合ったものを選びます。
| 方法 | 内容 | 費用の目安 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| ①事前通知制度 | 登記申請後、法務局から本人宛てに届く通知に回答する | 法務局への手数料はかからない（返送の郵送料程度） | 親子間の贈与など、当事者間に信頼関係がある場合 |
| ②本人確認情報の提供 | 司法書士などの資格者代理人が本人と面談して確認し、書面を作成する | 司法書士報酬（数万円〜十数万円程度と幅がある） | 第三者との売買、住宅ローンを利用する取引など |
| ③公証人による認証 | 登記申請の委任状などについて、公証役場で公証人の認証を受ける | 公証人の認証手数料 | 上記の方法が使いにくい場合など |
どの方法を選ぶかは、代金の支払いと同時に名義変更を確実に行う必要があるか、当事者間の信頼関係、住宅ローンの有無などによって変わります。それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。
根拠となる条文は、e-Gov法令検索で確認できます。
方法① 事前通知制度
事前通知制度とは、権利証を添付せずに登記を申請した後、法務局から登記名義人（売主・贈与者など）本人に対して「このような登記の申請がありましたが、間違いありませんか」という通知が届き、本人が回答することで登記が進む仕組みです。
事前通知制度の流れ
STEP1 権利証を添付せずに登記を申請する
登記申請書に、権利証・登記識別情報を提供できない理由（「失念」「不通知」など）を記載して申請します。
STEP2 法務局から本人限定受取郵便で通知が届く
法務局から、登記名義人の住所宛てに本人限定受取郵便で通知書が送られます。名あて人本人しか受け取ることができず、受け取りの際には本人確認書類の提示が必要です。
STEP3 期限内に通知書へ記名・押印して返送する
届いた通知書に、申請内容が真実である旨を記載し、登記申請に使用した実印を押して法務局へ返送（または持参）します。期限は通知の発送日から原則2週間以内（海外にお住まいの方は4週間以内）です。
STEP4 法務局で登記が実行される
期限内に回答があれば、登記官が審査のうえ登記を実行します。
事前通知制度のメリット・デメリット
事前通知制度の最大のメリットは、本人確認情報のような作成費用がかからず、法務局に支払う手数料も不要なことです。なお、登記そのものにかかる登録免許税や、登記申請を司法書士に依頼する場合の報酬は、どの方法を選んでも別途必要です。
一方で、期限内に通知書の返送がなければ、登記の申請は却下されます。つまり、登記が完了するかどうかは、申請した後の登記名義人（売主・贈与者）の対応次第ということになります。売買であれば、買主が代金を支払った後に売主が通知書を返送しなければ（病気や事故などで返送できなくなった場合も含みます）、代金を支払ったのに名義変更ができないという事態になりかねません。このため、第三者との売買や住宅ローンを利用する取引では、買主や金融機関の理解を得るのは難しいのが実情です。
さらに、登記の申請前3か月以内に住所変更の登記がされている場合などは、前の住所にも通知（前住所通知）が送られることがあります。
本人限定受取郵便の本人確認書類が変わる予定です
日本郵便は、2027年4月1日から本人限定受取郵便のサービス内容を見直し、受け取りの際の本人確認書類をICチップ付きの写真付き本人確認書類4種類（運転免許証・マイナンバーカード・在留カード・特別永住者証明書）に限定すると発表しています。事前通知の受け取りにも影響する可能性があるため、これらの書類をお持ちでない方は特に、利用する際に最新の取扱いを確認しておきましょう。
方法② 司法書士による本人確認情報の提供
本人確認情報の提供とは、登記の申請を代理する司法書士などの資格者代理人が、登記名義人と面談して本人であることを確認し、その内容をまとめた「本人確認情報」を作成して登記申請に添付する方法です。
登記官がその内容を適正と認めれば、事前通知を省略して登記を実行してもらえます。
本人確認情報の作成の流れ
- 司法書士が登記名義人ご本人と直接面談します（原則として対面）
- 本人確認書類の原本を確認します。運転免許証・マイナンバーカード・パスポートなど、不動産登記規則で定められた本人確認書類を用い、書類の種類によっては複数を組み合わせて確認します。以前から面識がある場合には、別の確認方法によることもあります。
- 不動産を取得した経緯や、権利証を紛失した事情などをお聞きします
- 確認した内容をもとに、司法書士が本人確認情報を作成し、登記申請書に添付して申請します
本人確認情報のメリット・注意点
本人確認情報を利用すれば、売買代金の決済当日に、権利証がある場合と同じように登記を申請できるため、第三者との売買や住宅ローンを利用する取引でも安心して進めることができます。不動産売買の実務では、権利証を紛失している場合、この方法が選ばれるのが一般的です。
一方で、司法書士は本人確認について重い責任を負って書面を作成するため、通常の登記手続きの報酬とは別に、本人確認情報の作成費用がかかります。費用は事務所や事案（名義人の人数など）によって異なり、数万円から十数万円程度と幅があります。事前に見積もりを確認しましょう。
方法③ 公証人による認証
公証人による認証とは、登記申請情報や、代理申請の場合の委任状について、公証人から登記義務者本人であることを確認するために必要な認証を受ける方法です。登記官がその内容を相当と認めれば、事前通知を省略できます。登記官がその内容を相当と認めれば、事前通知を省略して登記が実行されます。
公証人の認証手数料は、司法書士の本人確認情報の作成費用より低く抑えられる場合があります。ただし、認証の方法や必要書類について公証役場との事前調整が必要になることなどから、認証を受けた書類の内容で登記申請をする必要があることなどから、実務では本人確認情報に比べて利用される場面は多くありません。
公証役場の所在地や手続きは、日本公証人連合会のホームページで確認できます。
権利証を紛失した不動産を売却（売買）する場合の手続き
権利証を紛失した第三者への売買では「本人確認情報」が基本
第三者に不動産を売却する場合、買主は売買代金を支払うのと引き換えに、確実に名義を移してもらう必要があります。住宅ローンを利用する場合は、金融機関も同じ日に抵当権設定の登記を申請することを前提に融資を実行します。
そのため、権利証を紛失している場合の第三者への売買では、決済当日に登記を申請できる「司法書士による本人確認情報」を利用するのが一般的です。事前通知制度では、代金を受け取った後に売主が通知書を返送しなければ申請が却下され、買主は名義を取得できません。このリスクがあるため、第三者間の売買、特に融資を伴う取引では、事前通知制度は採用されにくいのが実情です。そのため、権利証を紛失した第三者間の売買では、司法書士による本人確認情報を利用するケースが多くなります。
権利証の紛失は早めに仲介会社・司法書士へ伝える
権利証の紛失は、売買契約の前、遅くとも決済日の相当前に、不動産会社と司法書士へ伝えておきましょう。本人確認情報の作成には司法書士との面談が必要なため、決済直前に判明すると日程調整が難しくなることがあります。
売主側で必要になる主な書類
- 実印
- 印鑑証明書（発行から3か月以内）
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）
- 固定資産税評価証明書など
- 登記上の住所・氏名が現在と異なる場合は、住民票の写しや戸籍の附票など（住所・氏名変更登記が必要）
権利証を紛失した不動産を贈与する場合の手続き
権利証を紛失した親子間・夫婦間の贈与なら事前通知制度も選択肢に
親から子への生前贈与や、夫婦間での贈与など、当事者間に信頼関係があり、代金の支払いもない贈与の場合は、費用を抑えられる事前通知制度を利用することも十分に考えられます。
ただし、事前通知制度は贈与者（あげる側）本人が通知を受け取り、期限内に回答できることが前提です。次のような場合は、本人確認情報の利用を検討したほうがよいでしょう。
- 贈与者が高齢で、本人限定受取郵便の受け取りや回答書の返送に不安がある
- 入院中・施設入所中で、住民票上の住所で郵便を受け取れない
- 登記を確実に、できるだけ早く完了させたい事情がある
なお、贈与者の判断能力が低下している場合は、権利証の有無にかかわらず贈与そのものが難しくなることがあります。認知症などが心配な場合は、早めに専門家へご相談ください。
贈与の登記で必要になる主な書類
- 登記原因証明情報（贈与契約書など）
- 贈与者の実印・印鑑証明書（発行から3か月以内）
- 受贈者（もらう側）の住民票の写し
- 固定資産税評価証明書
- 本人確認情報を利用する場合は、贈与者の本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）
贈与にかかる税金にも注意
不動産の贈与では、登記の際の登録免許税のほか、受贈者に贈与税や不動産取得税がかかることがあります。相続時精算課税制度などの特例を利用できる場合もあるため、税金面は税理士や税務署にも確認しておくと安心です。
権利証を紛失したときの手続きで注意したい点
登記上の住所・氏名が現在と違う場合は変更登記も必要
引っ越しや結婚などで、登記されている住所・氏名が現在と異なる場合、売買や贈与の前に住所・氏名の変更登記が必要です。2026年4月からは住所等の変更登記が義務化されているため、この機会にあわせて確認しておきましょう。
共有名義・複数の不動産は「誰の・どの不動産の権利証か」を確認する
不動産を複数人で共有している場合や、土地と建物を別々に所有している場合は、紛失した権利証が誰の・どの不動産のものかによって、本人確認情報などが必要になる範囲が変わります。費用にも影響するため、事前に整理しておくことが大切です。
権利証を紛失して事前通知を使う場合は期限に注意
事前通知制度を利用する場合、期限内に回答がないと申請は却下され、登録免許税の扱いなども含めて手続きをやり直すことになります。通知が届く時期を把握し、不在票が入っていないかこまめに確認しましょう。
新しく取得した登記識別情報は大切に保管する
売買や贈与で新たに名義人となった方には、新しい登記識別情報通知が交付されます。登記識別情報が記載された部分は、必要になるまで開封せず、他の重要書類とまとめて保管しておきましょう。将来、ご自身が売却や贈与をする際に、同じ手間と費用がかかるのを防ぐことができます。
権利証・登記識別情報の紛失は司法書士へご相談ください
権利証・登記識別情報を紛失しても、不動産の所有権を失うことはなく、売買や贈与の手続きも進めることができます。大切なのは、取引の内容に合わせて「事前通知制度」「本人確認情報」「公証人の認証」のどの方法を選ぶかを適切に判断し、早めに準備を始めることです。
特に売買では、決済当日に確実に名義変更をするため、司法書士による本人確認情報を利用するケースが多くなります。また、贈与の場合も、ご家族の状況によっては事前通知制度より本人確認情報を利用したほうが安心なことがあります。
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