相続登記の手続きの流れと必要書類｜司法書士がやさしく解説

親が亡くなり、実家や土地を相続したときには、亡くなった方から相続人へ不動産の名義を変更する「相続登記」が必要です。2024年4月1日から相続登記の申請が法律上の義務となり、正当な理由なく期限内に申請しなかった場合は、10万円以下の過料が科される可能性があります。

この記事では、相続登記をどのような順番で進めるのか、どの書類を準備するのか、費用や申請期限とあわせて司法書士が解説します。「何から始めればよいのか分からない」という方は、まず手続きの全体像をご確認ください。

目次

1. 相続登記とは？2024年4月から義務化されました
2. 相続登記の手続きの流れ【事前確認＋３つのステップ】
3. 相続登記の必要書類一覧
4. 相続登記にかかる費用の目安
5. 期限に間に合わないときは「相続人申告登記」
6. 相続登記の手続きに不安がある方は司法書士へ

相続登記とは？2024年4月から義務化されました

相続登記とは、不動産（土地・建物）の所有者が亡くなったときに、その名義を相続人へ変更する手続きのことです。これまでは任意でしたが、所有者不明土地の増加が社会問題となったことを背景に、2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請が義務化されました。

制度の詳しい内容は、弊所のコラム「相続登記の義務化とは？期限・過料・放置リスクを司法書士が解説」で詳しく解説しておりますので是非ご参照下さい。

押さえておきたい3つのポイント

• 申請期限は「3年以内」…相続や遺言によって不動産を取得した方は、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。また、遺産分割協議によって不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った相続登記を申請しなければなりません。
• 過料は「10万円以下」…正当な理由がないのに期限内に登記しない場合、10万円以下の過料が科されることがあります。
• 過去の相続も対象…2024年4月1日より前に発生した相続も、相続登記義務化の対象です。義務化前から不動産を相続したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。2024年4月1日以降に不動産を相続したことを知った場合は、その日から3年以内が期限となります。

相続登記の手続きの流れ【事前確認＋３つのステップ】

相続登記は、最初に遺言書の有無を確認したうえで、大きく3つのステップで進めます。
遺言書があるかどうかによって、必要書類や不動産を取得する方、登記手続きの進め方が変わります。

最初に確認：遺言書が残されていないか

亡くなった方が遺言書を残している場合は、原則としてその内容にしたがって不動産の相続手続きを進めます。
そのため、戸籍収集や遺産分割協議を始める前に、まずは遺言書の有無を確認しましょう。

自宅などで自筆証書遺言が見つかった場合は、家庭裁判所での検認が必要となります。
封印のある遺言書は勝手に開封せず、家庭裁判所で相続人等の立会いのもと開封しなければなりません。
一方公正証書遺言と、法務局で保管されていた自筆証書遺言は検認は不要です。

STEP1：相続人・相続財産の調査（必要書類の収集）

まず、亡くなった方（被相続人）の出生から死亡までの戸籍をたどり、「誰が相続人になるのか」を確定します。この戸籍収集が、そのまま相続人の調査になります。あわせて、不動産がどこにどれだけあるかを把握します。不動産の内容は、市区町村から届く固定資産税の納税通知書や名寄帳、所有不動産記録証明制度、法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）、市区町村の固定資産評価証明書で確認できます。

2026年2月2日からは、登記簿上で特定の方が所有者として記録されている不動産を一覧化する「所有不動産記録証明制度」も始まっています。複数の市区町村に不動産がある場合や、把握していない不動産がないか確認したい場合に利用できます。

STEP2：遺産分割協議（誰が相続するかを決める）

相続人と財産が確定したら、「どの不動産を誰が相続するか」を相続人全員で話し合います。これを遺産分割協議といい、まとまった内容は遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が実印を押印します。あわせて相続人全員の印鑑証明書を用意します。

STEP3：登記申請書を作成し、法務局へ申請

集めた書類と遺産分割協議書をもとに登記申請書を作成し、不動産の所在地を管轄する法務局へ提出します。提出は窓口・郵送のほか、オンライン申請も可能です。申請から完了までの目安は、おおむね1〜2週間程度ですが、法務局の処理状況や申請内容、補正の有無によって異なります。

🔗 参考：法務局 公式サイト（管轄のご案内） ／ 登記・供託オンライン申請システム

相続登記の必要書類一覧

遺産分割協議によって不動産を相続する場合の、一般的な必要書類は次のとおりです。

書類	取得先・備考
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等（除籍謄本・改製原戸籍を含む）	本籍地の市区町村（相続人を確定するため）
被相続人の住民票の除票または戸籍の附票（いずれも本籍・筆頭者の記載があるもの）	最後の住所地の市区町村または本籍地の市区町村
相続人全員の現在の戸籍謄本	各相続人の本籍地の市区町村
不動産を取得する相続人の住民票または戸籍の附票	住所地の市区町村または本籍地の市区町村
遺産分割協議書	相続人全員が実印で押印
相続人全員の印鑑証明書	住所地の市区町村
固定資産評価証明書（最新年度）	不動産所在地の市区町村（登録免許税の計算に使用）
登記申請書	申請人が作成（司法書士へ依頼する場合は司法書士が作成）
委任状	司法書士が作成（司法書士が作成し、依頼者が記名押印）

亡くなった方の登記簿上の住所と最後の住所が一致しない場合は、そのつながりを証明するため、住民票の除票や戸籍の附票が必要です。住所移転を繰り返している場合や、古い住所記録が廃棄されている場合には、別の資料が必要になることもあります。

戸籍謄本の取得は戸籍の広域交付制度を利用できる場合があります。詳しくは弊所のコラム「戸籍の広域交付制度とは？取得範囲と注意点を解説」をご参照下さい。相続手続きを効率化したい方には、法定相続情報証明制度の利用も有効です。一度戸籍一式を法務局に提出すると、相続関係を一覧にした「法定相続情報一覧図」の写しが無料で交付され、その後の各種手続き（銀行・証券・登記など）で戸籍の束の代わりに使えます。

🔗 参考：法務局「法定相続情報証明制度について」

相続登記にかかる費用の目安

相続登記には、主に次の費用がかかります。

• 登録免許税…相続による所有権移転登記では、不動産の固定資産評価額の0.4％が原則です。たとえば、固定資産評価額が1,000万円の場合、登録免許税は原則4万円となります。
• 必要書類の取得費用…戸籍謄本・住民票・評価証明書などの発行手数料（数千円程度、相続関係により異なります）。
• 司法書士への報酬…手続きを専門家に依頼する場合の費用。事案の内容によって異なります。

一定の要件を満たす土地の相続登記には、登録免許税の免税措置が設けられています。現行の免税措置の適用期限は2027年3月31日までですが、対象となるかどうかは不動産の評価額や登記内容によって異なります。最新の内容は法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」もあわせてご確認ください。

期限に間に合わないときは「相続人申告登記」

相続人が多く戸籍の収集に時間がかかる、遺産分割協議がまとまらないなど、3年以内に正式な相続登記を申請することが難しい場合があります。
そのようなときに、ひとまず基本的な申請義務を果たすための制度が「相続人申告登記」です。

法務局に対し、自分が登記名義人の相続人であることを申し出ることで、申出をした相続人については、基本的な相続登記の申請義務を履行したものと扱われます。
ただし、相続人申告登記は、不動産を誰がどの割合で取得したかを登記する制度ではありません。そのまま不動産を売却したり、抵当権を設定したりすることはできず、後から正式な相続登記が必要です。
また、相続人申告登記をした後に遺産分割協議が成立した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に沿った相続登記を申請しなければなりません。

相続登記の手続きに不安がある方は司法書士へ

相続登記は、戸籍の収集や遺産分割協議書の作成など、慣れない手続きが多く、平日に何度も役所や法務局へ足を運ぶ必要が出てくることもあります。「書類が複雑で不安」「相続人が多い」「遠方に不動産がある」といった場合は、登記の専門家である司法書士にご依頼いただくことで、負担を大きく減らせます。
特に、次のような場合は、必要書類や登記内容が複雑になりやすくなります。

・相続人が多い
・兄弟姉妹や甥・姪が相続人になる
・相続登記を長期間していない
・登記簿上の住所と死亡時の住所がつながらない
・複数の市区町村に不動産がある
・遺言書がある
・相続人に未成年者や判断能力が低下した方がいる
・相続した不動産を売却する予定がある

当事務所では、戸籍の収集、相続人・不動産の調査、遺産分割協議書の作成、法定相続情報一覧図の申出、相続登記までまとめてご依頼いただけます。
大阪市北区西天満・北浜エリアを拠点に、近畿一円の不動産に対応しています。
初回面談は無料です。出張面談やオンライン面談もご利用いただけます。

※本記事は掲載時点の法令・実務運用等を前提として作成しています。法令改正や判例・運用変更等により、最新の取扱いと異なる場合があります。